（桂政辦發〔2018〕165号）

各市、縣人民政府，自治區人民政府各組成部門、各直屬機構：

《廣西➿⚽✨➿鐵路建設促進土地綜合開發的若幹措施》已經自治區人民政府同意，現印發給你們，請認真貫徹執行。

2018年12月29日

廣西➿⚽✨➿鐵路建設促進土地綜合開發的若幹措施

為貫徹落實《國務院辦公廳關于➿⚽✨➿鐵路建設實施土地綜合開發的意見》（國辦發〔2014〕37号）和《國家發展和改革委員會 自然資源部 住房和城鄉建設部 中國鐵路總公司關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》（發改基礎〔2018〕514号）精神，促進鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發，➿⚽✨➿鐵路企業可持續發展，加快推進我區鐵路建設，結合我區實際，制定以下措施。

一、加強規劃引導與管控

➿⚽✨➿對既有鐵路站場和周邊區域進行改造，科學編制既有鐵路站場和周邊區域改建相關規劃，結合城市功能提升和結構布局優化，做好鐵路站場和周邊區域綜合開發，增強鐵路站場和周邊地區的承載能力和服務功能，促進地上地下統一規劃、統籌開發建設。

➿⚽✨➿新建鐵路站場與土地綜合開發項目一體規劃、統籌建設。在編制、修編或調整土地利用總體規劃和城鄉規劃時，統籌考慮、合理确定鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用的功能定位、規模邊界，做好規劃控制和預留。鐵路沿線市縣人民政府應會同鐵路主管部門或鐵路投資主體，依據土地利用總體規劃和城鄉規劃，及時組織編制鐵路站場及站場毗鄰區域土地綜合開發專項規劃，經自治區自然資源廳、鐵路建設辦公室審核後，報自治區人民政府批準實施。

嚴格按照“框定總量、限定容量、盤活存量、做優增量、提高質量”要求，依據城鄉規劃、土地利用總體規劃和土地使用标準對鐵路站場周邊建設用地加強審查，嚴格土地用途管制。定期評估鐵路站場和周邊區域土地綜合開發專項規劃實施情況和綜合開發效益，把評估結果作為調整建設時序和分期建設的依據。

鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發确需修改或調整土地利用總體規劃、城鄉規劃等相關法定規劃的，應按程序報批。涉及修改或調整土地利用總體規劃的，與鐵路站場統一聯建的綜合開發用地，可與鐵路建設項目一并修改或調整。涉及修改或調整城鄉規劃的，按照住房和城鄉建設部關于加強鐵路站場地區綜合開發有關規劃工作的要求，及時修改或調整。

二、合理确定開發邊界和規模

要按照城鎮化發展趨勢，綜合考慮人口集聚規模和吸納就業情況、當地建設用地供給能力、市場容納能力、鐵路建設投融資規模等因素，依據土地利用總體規劃和城鄉規劃，合理确定鐵路站場及站場毗鄰區域土地綜合開發邊界、規模、結構、布局及土地開發供應時序，有序推進鐵路站場和周邊區域開發建設，做到開發一片、成熟一片、成功一片，堅決防控單純房地産化傾向。新建鐵路站場實施土地綜合開發的，應當嚴格執行土地綜合開發的邊界和規模要求，扣除站場用地後，同一鐵路建設項目的綜合開發用地總量按單個站場平均規模不超過50公頃控制，少數站場綜合開發用地規模不超過100公頃。大城市初期應重點開發新建鐵路站場周邊2公裡以内區域，可适當控制預留遠期發展空間，避免粗放低效用地。

市縣人民政府和鐵路主管部門或鐵路投資主體經共同協調确定土地綜合開發有關事宜并簽訂相關協議後，在确定土地綜合開發主體前，對已明确站場選址并預留土地綜合開發建設用地空間的土地實行嚴格控制，除城市基礎設施、重大民生及環境保護等項目外，暫停受理該區域内其他項目審批、核準和備案，暫停批準用地規劃許可和國有建設用地供應。

三、加大用地計劃指标保障力度

鐵路建設項目配套安排的土地綜合開發所需新增建設用地，經有批準權的人民政府審批後，其所需的新增建設用地指标由自治區自然資源廳向自然資源部申請。位于南甯、柳州、桂林市中心城市範圍内的鐵路建設土地綜合開發地塊，其用地納入報國務院批準城市批次範圍，在城市批次用地報批時注明土地綜合開發的規模範圍，可向自然資源部申請新增建設用地指标。其他城市的鐵路建設土地綜合開發用地指标，由自治區自然資源廳依據經批準的土地綜合開發專項規劃、項目核準情況先行安排，報自然資源部審核後，使用國家預留新增建設用地指标。自治區每年安排一定規模的專項新增建設用地指标，用于➿⚽✨➿鐵路建設投融資。

四、完善土地供應模式

（一）優化供地方式。新建鐵路綜合開發用地采用市場化方式供應，供地公告時間不得少于60個工作日。新建鐵路項目未确定投資主體的，土地綜合開發權與新建鐵路項目一并招标，新建鐵路項目中标人同時取得土地綜合開發權，供地價格按出讓時的市場價，由有關市縣人民政府國有土地使用權出讓協調決策機構集體決策、綜合确定，并明确寫入招标文件。新建鐵路項目已确定投資主體但未确定土地綜合開發權，綜合開發用地符合《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9号，以下稱《劃撥用地目錄》）的，可按劃撥方式供應；綜合開發用地不符合《劃撥用地目錄》的，采用招标拍賣挂牌方式供應，并将統一聯建的鐵路站場、線路工程及相關規劃條件、鐵路建設要求作為取得土地的前提條件。新建綜合開發用地由鐵路建設投資主體取得的，鐵路建設和土地綜合開發應統籌推進；新建綜合開發用地由其他市場主體取得的，其他市場主體應與鐵路建設投資主體協商安排鐵路建設與土地綜合開發相關事宜，有序推進鐵路各項建設用地開發工作。

（二）允許整體一次性供應或分期供應土地。鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發用地，可按開發專項規劃和建設進度整體一次性供應或分期供應。整體一次性供應的，鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發主體應一次簽訂國有建設用地使用權出讓合同，并按合同約定支付土地出讓價款。分期供應的，鐵路用地及站場毗鄰區域土地綜合開發主體應與市縣人民政府自然資源主管部門簽訂土地綜合開發利用協議，明确土地交付條件、分期方式和供地價格等内容，分期供應的土地可成片提供。成片的土地應根據城市規劃和實際情況進行分宗，按宗地用途和有關規定，核發劃撥決定書或簽訂有償使用合同。實行分期供應的，鐵路企業應在前期供應土地開發建設完成前3個月提出下期用地供應申請，前期供地開發建設達到土地綜合開發利用協議要求後方可供應下一期用地。分期供地的時限最長不得超過3年。因土地使用權人原因導緻分期供地不能在3年内完成的，不得再辦理餘下土地的供地手續。

（三）控制用地成本，合理确定出讓底價。采用招标拍賣挂牌方式供應的鐵路用地及站場毗鄰區域綜合開發土地，出讓底價可按不低于政府已支付的土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應收取的相關費用确定。符合自治區确定的優先發展産業且用地集約的工業項目，可按不低于所在地土地等别相對應工業用地最低價标準的70%确定出讓底價。房地産開發（含商業、寫字樓等）項目的出讓底價應當依據土地估價結果、供地政策和土地市場行情等，集體決策，綜合确定。拟定的土地出讓底價不得低于出讓地塊所在級别基準地價的70%，競買保證金不得低于出讓底價的20%。

五、提高土地利用效率

➿⚽✨➿鐵路企業利用自有土地、平等協商收購相鄰土地、依法取得政府供應土地或與其他市場主體⏭➰，對既有鐵路站場及周邊地區進行綜合開發。符合棚戶區改造、低效用地再開發和舊城改造條件的，可享受相關優惠政策。市縣人民政府自然資源主管部門依法為鐵路企業利用自有土地辦理土地産權整合和宗地合并、分拆手續。

市縣人民政府推進鐵路站場毗鄰地區舊城改造、城市綜合交通體系建設或其他公共利益項目建設，涉及占用鐵路企業用地的，原則上就近安排新的建設用地，并依法辦理相關土地收回和供地手續；難以就近安排的，與鐵路企業充分協商土地補償或土地置換相關工作。

➿⚽✨➿鐵路企業以自主開發、轉讓、出租等方式盤活利用現有建設用地。鐵路企業依法取得的劃撥用地，盤活利用後符合《劃撥用地目錄》的，可繼續以劃撥方式使用；不符合《劃撥用地目錄》或轉讓的，可依法采取協議出讓方式補辦用地手續。對原鐵路生産經營性劃撥用地，可采取作價出資（入股）方式或授權經營的方式處置，由鐵路企業依法盤活利用。

統籌地上地下空間複合利用，積極推廣地下空間開發利用、軌道交通上蓋物業綜合開發等節地技術和模式，提升土地節約集約利用水平和綜合效益。利用鐵路用地進行地上、地下空間開發的，可以将實行立體開發的土地整體出讓供應，在符合規劃的前提下，可以兼容一定比例的其他功能，按主用途确定供應方式；也可以按分層利用、區别用途的原則，分層設立建設用地使用權。分層設立的建設用地使用權，符合《劃撥用地目錄》的，可按劃撥方式辦理用地手續；不符合《劃撥用地目錄》的，可按協議方式辦理有償用地手續。

六、加強服務保障和監管

市縣人民政府依法依規做好鐵路用地确權登記發證工作。對具備登記發證條件的，要及時辦理；對尚不具備登記發證條件的，要出具土地權屬證明，作為土地資産處置的權屬憑證，待辦理土地資産處置登記時一并辦理變更登記。市縣人民政府加快推進綜合開發用地出讓工作，及時交付土地；組織鐵路、自然資源、住房城鄉建設等部門依法依規對鐵路綜合開發建設進行嚴格管理，适時組織評估，嚴控建設規模和時序；加強用地監管，防止土地閑置浪費，嚴肅查處違法違規用地行為。

城市軌道交通項目用地及站場毗鄰區域土地綜合開發利用可參照本措施執行。

本措施自印發之日起執行，有效期五年。

 相關信息：《廣西壯族自治區人民政府辦公廳關于印發廣西➿⚽✨➿鐵路建設促進土地綜合開發若幹措施的通知》政策解讀