桂政辦發〔2020〕22号

各市、縣人民政府，自治區人民政府各組成部門、各直屬機構：

為進一步推進城鎮低效用地再開發，提升土地節約集約利用水平，促進我區高質量發展，經自治區人民政府同意，現提出如下意見。

一、總體要求

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，認真落實黨中央、國務院和自治區黨委、自治區人民政府的決策部署，堅持最嚴格的耕地保護制度和節約用地制度，解放思想，改革創新，激發市場活力，通過推動城鎮低效用地再開發，實現國土空間開發格局進一步優化、土地集約利用水平明顯提高、城鄉統籌發展協調推進、城鎮基礎設施和公共服務設施明顯改善、城鎮功能和品質有效提升的目标，為促進經濟轉型升級、推動經濟社會高質量發展提供堅實的用地保障。

二、工作措施

（一）強化規劃引領。

1.統籌編制專項規劃。按照國家和自治區有關規定和技術規範，根據國土空間規劃（土地利用總體規劃、城鄉規劃）要求，科學編制城鎮低效用地再開發專項規劃，明确目标任務、性質用途、規模布局、時序安排和保障措施等，落實改造單元和地塊，完善配套基礎設施、公益設施，統籌城鎮功能再造、産業結構調整、生态環境保護、曆史人文傳承、扶貧開發等，确保城鎮低效用地再開發健康有序推進。各市縣城鎮低效用地再開發專項規劃由上一級自然資源主管部門審查，經同級人民政府批準後實施。城鎮低效用地的認定按照國家和自治區有關政策執行，市縣人民政府要組織自然資源主管部門會同有關部門，提出城鎮低效用地的标準，嚴格控制改造開發範圍。

2.完善相關規劃銜接。城鎮低效用地再開發改造涉及控制性詳細規劃未覆蓋的區域，可由自然資源主管部門依據上位國土空間規劃，按照控制性詳細規劃的深度和具體内容，組織編制城鎮低效用地再開發改造單元規劃，參照控制性詳細規劃審批程序批準後，作為控制性詳細規劃實施。城鎮低效用地再開發改造涉及控制性詳細規劃調整的，可參照控制性詳細規劃修改程序，依據控制性詳細規劃的深度和具體内容編制城鎮低效用地再開發改造單元規劃，覆蓋原控制性詳細規劃。改造單元要統籌區域公共服務配套設施和交通承載能力，科學确定規模，合理劃定範圍。單個改造單元可包含多個改造項目，改造項目可包含多個改造地塊。各市縣可将年度拟改造項目列入國民經濟和社會發展計劃。

（二）合理确定項目改造主體。

1.明确舊村莊再開發項目改造主體。農村集體建設用地可由農村集體經濟組織申請自行改造，改造主體可以是農村集體經濟組織及其全資企業、與其他個人或單位成立的合資企業、農村集體經濟組織公開選擇的企業，或政府征得農村集體經濟組織同意引入的企業；也可由政府統一組織實施改造。

2.明确城鎮再開發項目改造主體。除有關法律法規政策，以及國有土地劃撥決定書、國有土地使用權有償使用合同明确規定或者約定應當由政府收回土地使用權的情形外，再開發項目的原土地使用權人為單一主體的，可申請自行改造或者與其他個人、單位⏭➰改造；再開發項目的原土地權利人為多個主體的，可通過自主、聯營、入股、轉讓等方式，将房地産的相關權利轉移到單一主體後，由該主體申請實施改造。土地使用權須由政府收回或多主體中無法統一權利主體的，應由政府統一組織實施改造。

（三）規範項目供地方式。

1.明确舊村莊再開發項目供地方式。農村集體經濟組織自行改造或⏭➰改造，符合法律法規規定的集體經營性建設用地入市條件的，可按照集體經營性建設用地入市有關規定辦理用地手續；需征收為國有的，可以協議方式出讓給改造主體。

2.明确城鎮再開發項目供地方式。由政府組織實施改造的，政府應在開展土地權利人改造意願調查、進行社會穩定風險評估、拟定征收補償方案、測算項目改造成本和土地出讓收入等工作的基礎上，組織編制項目改造實施方案，并将實施方案納入改造項目招投标公告，可一并公開确定改造主體和土地使用權人；其他情形的，可以協議方式出讓給改造主體。

（四）完善項目改造實施模式。改造主體依據專項規劃、控制性詳細規劃或改造單元規劃，編制項目改造實施方案，确定改造規模、開發強度、利用方向、資金平衡、用地手續等内容，報有批準權的人民政府批準後實施，并向社會公布。自主改造或⏭➰改造的，可采取自主拆遷、自主建設、自主分配安置住房等方式實施改造。政府組織實施且一并公開确定改造主體和土地使用權人的，在土地達到交付條件後，再簽訂土地出讓合同。涉及國有土地上房屋征收的，應當嚴格按照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定的條件、程序、補償标準等執行。

（五）規範公益性用地移交。在城鎮低效用地再開發中，涉及向政府無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設用地的改造項目，應當在簽訂的土地使用權出讓合同中，明确無償移交公益性用地的權利義務。移交的公益性用地應為國有建設用地，不需計繳土地出讓金。

（六）➿⚽✨➿降低成本。

1.➿⚽✨➿地塊連片改造。在符合規劃、權屬清晰、價值相當、雙方自願的前提下，允許城鎮低效用地再開發地塊之間或城鎮低效用地再開發地塊與其他存量建設用地進行空間位置互換，實現改造地塊規則和連片。以拆除重建為主的城鎮低效用地再開發項目涉及地塊互換的，可将互換地塊納入增減挂鈎拆舊區範圍，複墾為耕地或其他農用地。複墾驗收合格後産生的增減挂鈎建新指标可用于本項目建設，也可按規定有償轉讓。

以拆除重建為主的城鎮低效用地再開發改造項目，因用地和規劃條件限制無法實現盈虧平衡的，可通過政府補助方式進行統籌平衡，或在符合相關規劃的前提下，經評估後可調劑一定面積的地塊納入低效用地改造範圍一并實施改造。

為保證城市總體規劃及控制性詳細規劃的完整性，拟改造地塊可涉及少量新增建設用地，但新增建設用地面積原則上不得超過拟改造地塊總面積的5%，超過5%且總面積不超過20畝的也可納入改造範圍。涉及邊角地、夾心地、插花地等難以獨立開發的零星存量土地，可以協議出讓方式供應給改造主體一并改造開發，但單宗零星用地面積原則上不超過3畝，且累計面積不超過改造開發項目總面積的10%。

2.綜合确定出讓底價。在城鎮低效用地再開發項目供地時，各地可以項目的土地市場評估價格為基礎，綜合考慮改造項目實施産生的拆遷安置費用、移交給政府的公益性用地等因素進行地價評估，綜合确定出讓底價。

3.實施産業用地過渡期政策。納入城鎮低效用地再開發範圍、具有合法用地手續的工業用地，改造後用于興辦先進制造業、生産性及高科技服務業、創業創新平台等國家➿⚽✨➿的新産業、新業态建設項目的，經市縣人民政府批準，可享受按原用途使用的5年過渡期政策。5年過渡期滿後，經市縣人民政府批準，可按新用途、新權利類型、市場價格，以協議方式辦理用地手續，開發需變更原土地用途的，應當依法辦理規劃修改和用地手續。涉及工業園區内低效用地再開發的，應征求屬地工業和信息化部門意見。鼓勵各設區市人民政府自行制定産業類改造項目專項➿⚽✨➿措施，促進實體經濟發展。

（七）加強實施監管。

1.強化項目實施監管。城鎮低效用地再開發地塊需納入專項規劃确定的改造範圍，未納入的地塊原則上不能享受低效用地再開發改造相關政策。改造項目用地涉及國有資産處置的，應按照國有資産處置程序辦理。改造後用地仍屬集體土地性質的，不得用于商品住房開發。

全區各市縣人民政府應當強化項目實施監管，逐步建立改造主體信用獎懲機制。鼓勵有條件的地方建立城鎮低效用地再開發資金監管制度。項目的改造實施方案、土地供應結果、實施監管協議等相關材料應在确定之日起30日内報送自治區自然資源主管部門。

2.加大信息公開力度。全區各市縣人民政府應将城鎮低效用地再開發專項規劃的改造圖斑、用地面積、坐落位置等信息納入政府信息主動公開範圍，并在政府門戶網站上予以公開，接受公衆查詢和社會監督。改造實施方案經所在市縣人民政府批準後，應當予以公布。

三、組織保障

（八）強化市縣人民政府主體責任。全區各市縣人民政府要充分認識城鎮低效用地再開發的重大意義，切實履行工作推進及項目監管的主體責任。建立完善城鎮低效用地再開發工作協調機制，明确自然資源、發展改革、工業和信息化、住房城鄉建設、農業農村等部門的工作職責，督促其各司其職、各負其責、密切配合，合力推進城鎮低效用地再開發工作。

（九）妥善解決曆史遺留建設用地問題。在城鎮低效用地再開發專項規劃範圍内、符合土地利用總體規劃或國土空間規劃，但沒有合法用地手續的曆史遺留建設用地，按照有關規定完善建設用地手續後方可進行改造開發。

（十）強化倒逼措施。全區各市縣人民政府可根據項目用地規模、畝均産值、畝均稅收、單位能耗、排污強度、勞動生産率等指标，探索對項目用地效率進行分等定級，并在用能、用電、用水、排污權等方面實行差别化配置，提高低效用地區域或企業運營成本，倒逼低效用地主體主動實施改造或退出用地。

（十一）嚴守廉政紀律。建立責任追究機制，加強廉政風險排查；規範資金管理，項目收益要公開透明，确保資金使用安全高效；嚴格城鎮低效用地再開發監督管理，加強項目實施跟蹤評估，保證改造開發工作規範健康開展；切實增強廉政意識，确保廉潔自律。

（十二）強化輿論宣傳引導。充分利用報紙、電視、網絡、戶外媒介等多種形式，廣泛宣傳報道城鎮低效用地再開發對優化人居環境、完善公共配套設施等方面的重要意義和工作成效，引導社會輿論和人民群衆關注、➿⚽✨➿城鎮低效用地再開發工作，營造全社會共同推動城鎮低效用地再開發的良好氛圍。 

2020年4月4日

相關文件：《關于進一步推進城鎮低效用地再開發促進我區高質量發展的指導意見》政策解讀